Condomínio tipo clube encolhe em São Paulo

Com escassez de terrenos grandes, empresas investem em projetos menores
LARISSA FÉRIA , ESPECIAL PARA O ESTADO - O Estado de S.Paulo
Morar em um ambiente que una segurança e inúmeras opções de lazer para crianças, jovens e adultos é um dos fatores que fazem com que a demanda pelos condomínios-clubes continue crescente. A oferta desse tipo de empreendimento, que teve como auge os anos de 2006 e 2007, passa por uma transformação. O motivo: com menos áreas extensas na cidade de São Paulo, os condomínios-clubes 'encolheram' - o que está se delineando como uma tendência nesse tipo de projeto.
Para que possam oferecer estrutura semelhante à de clubes, as construtoras reduziram o número de torres. Se antes era comum encontrar condomínio com até 15 torres, hoje é difícil um empreendimento ter mais do que três.
"Os condomínios maiores têm diminuído. Trabalhamos mais com duas a três torres, porque o consumidor quer mais privacidade e está disposto a pagar pela exclusividade", afirma o gerente de negócios da Tecnisa, Rafael Batista.
A construtora tem um empreendimento com três torres em um terreno com 13 mil metros quadrado no Jardim Marajoara, na zona sul da capital. São apartamentos de 114 m² a 140 m². Segundo Batista, o perfil de público que procura esse tipo de imóvel é maior de 35 anos, que já possui um imóvel e deseja comprar um maior.
"Precisamos de terrenos ajustados para oferecer opções de lazer para crianças, adolescentes e adultos. Conseguimos trabalhar com duas torres em um terreno de 4 mil m² e com três torres em um de 7 mil m². Hoje, um bom condomínio clube tem no máximo três torres", afirma João Henrique, diretor de atendimento da Lopes.
A empresa está vendendo um lançamento de duas torres em Santo Amaro, com 362 unidades de 65 m² a 101 m².
Lazer. Entre as opções que um condomínio-clube deve oferecer estão brinquedoteca, playground, mais de um salão de festas, piscinas infantil, com raia e coberta, quadras, pista de caminhada, academia bem equipada, espaço gourmet, espaço para a mulher fazer a unha e massagem, além de uma área para cuidados com os pets.
"O objetivo é a família usufruir de tudo o que um clube oferece sem ter de se deslocar, dentro do condomínio", afirma Marcelo Dizik, diretor de incorporação da Even.
A empresa está lançando seu quarto condomínio-clube na Lapa, com piscina com raia aquecida, quadra poliesportiva, quadra de tênis e squash, circuito de caminhada e corrida, além de uma academia equipada. Até dezembro, a Even espera concluir um outro empreendimento do tipo no Morumbi.
A ampla estrutura de lazer e a demanda por esse tipo de empreendimento influenciam na valorização do imóvel. "O condomínio-clube aproxima vários serviços para que as pessoas não precisem se deslocar demasiadamente. O metro quadrado acaba sendo maior porque ele é mais procurado", afirma Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Associação dos Administradores de Bens Imóveis Condomínios em São Paulo (Aabic).
Um levantamento realizado pela Lello Condomínios, no final de 2012, apontava que o número de empreendimentos do tipo clube na capital e região metropolitana cresceria 114%, representando 18% do total de lançamentos imobiliários.
Taxa. Uma das principais preocupações de quem procura um condomínio com tanta estrutura de lazer é o valor do condomínio. A boa notícia é que, se bem administrado, a taxa mensal pode ser até menor do que a de um prédio antigo sem área de lazer.
"Apesar da infraestrutura completa, o preço do condomínio não é alto porque existem mais unidades", garante o diretor de incorporação da Even, Marcelo Dizik .
Como o custo é rateado e a quantidade de moradores é grande, muitas vezes o valor da taxa mensal fica baixo. Segundo Rodrigo Karpat, advogado de condomínio e síndico profissional, a média cobrada pelos condomínios clubes gira em torno de R$ 1.000.
"A gestão é muito importante e não pode ser feita só pelo síndico. Muitos condomínios são maiores do que pequenos municípios e arrecadam até R$ 900 mil por mês. É preciso ter cuidado, porque tem muita gente mal intencionada", explica.
Uma tendência, segundo ele, é os condomínios-clube incorporarem outros serviços, como aulas de balé e natação. "Temos recebido muitas consultas envolvendo serviços como academia, aulas de balé e natação. É importante definir horários, forma de reembolso, pagamento da academia, compartilhamento de serviços, rateio de despesas. Se não houver regras, acaba virando uma balburdia e se torna uma alegria na compra e outra na venda", afirma.
Ociosidade. Um dos desafios para administrar uma estrutura como a dos condomínios-clubes é não deixar espaços ociosos. Caso contrário, existe o risco de desvalorização.
"Contratar profissionais especializados em recreação e promover encontros temáticos, por exemplo, sempre com um cronograma definido, dá vida a esses espaços e evita que fiquem ociosos. Não adiantar ter um espaço mulher e não ter manicures para atender ou um pet shop que não funciona", afirma gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Angélica Arbex.
"Os contratos com os fornecedores e prestadores de serviços requerem muito cuidado para que se garanta a correta manutenção de tudo que é oferecido", conclui.
"Se o restaurante for feito em uma local de baixa circulação, por exemplo, pode ficar vazio e virar um elefante branco e elevar o custo do condomínio", afirma Karpat.
Promover palestras com nutricionistas, oferecer cursos de culinária com chefs de cozinha e colocar à disposição o serviço de esteticistas são outras formas encontradas pelos condomínios de manter a ocupação de espaços como a sala gourmet e o espaço mulher.
"Indicamos desenvolver atividades em datas comemorativas, como o Dia das Crianças, e fazer uma programação especial com torneios e competições, com entrega de prêmios e medalhas, para motivar a participação de todos", finaliza Angélica Arbex.
Pesquisas de satisfação entre todos os condôminos são importantes para que síndico reforce algumas ações/atividades e reveja aquelas que não estão dando certo.